Asumisoikeus vuonna 2019

Muutoksen tuulet puhaltavat vuonna 2019 pääkaupunkiseudun asumisoikeusmarkkinoilla.

Uusi laki saadaan ehkä aikaiseksi joka mullistanee monin osin haku- ja asumis-kenttää.

Paljon rakennetaan ja esim. HASOn kantakaupungin kohteet lähes tuplaantuvat kun tällä hetkellä rakenteilla olevat ja tänä vuonna aloitettavat kohteet valmistuvat. Jätkäsaaressa ja Kalasatamassa on HASOlla tällä hetkellä 173 asuntoa valmiina ja tulossa on noin 430 asuntoa eli Kalasatama/Jätkäsaari akselilla tapahtuu merkittävä asuntokannan kasvu.

HASOn VALMIIT KOHTEET:

asuntoja valmistui
Jätkäsaari Kap Horn 44 2013
Jätkäsaari Sandis 77 2017
Kalasatama Poiju 52 2012
(Jätkäsaari+Kalasatama) (173 yhteensä)
Hermanni Pallas 93 2009
Hermanni Hermanni 49 1995
Arabianranta Kaanaa 62 2012
Arabianranta Hämeentie 58 2003
435 yhteensä

 

HASOn RAKENTEILLA TAI SUUNNITTEILLA OLEVAT KOHTEET:

asuntoja valmistuu
Jätkäsaari Livorno 50 2021
Jätkäsaari Jamaika 64 2020 ?
Jätkäsaari Atlantinkaari 177 ??? 2021 ?
Kalasatama Fortuna 51 2019
Kalasatama Haavi 47 2020
Kalasatama Atrain 41 2021 ?
yhteensä 430

 

Myös asumisen hintaa nousee. Nouseeko se vähän vai paljon jää nähtäväksi.

Uudiskohteita vuonna 2019.

Uudiskohteita joiden hakuaika on vuonna 2019:(osa kohteista alkaa vasta loppuvuodesta ja hakuaika saattaa olla tällöin vasta 2020 puolella. Suunnitelmat ovat osin alustavia ja muutoksia on paljon tapahtunut eli rakentaminen voi joidenkin kohteiden osalta siirtyä 2020 puolelle.

HASO Haavi, Kalasatama. Rakentaminen alkanut.

HASO Svanstöm, Laajasalo. Rakentaminen alkanut.

HASO Livorno, Jätkäsaari. Paalutus tehty, perustuksien valaminen aloittamatta.

HASO Disankallio, Laajasalo. Kallio räjäytetty ja korttelin muiden rakennusten rakentamienn on alkanut, mutta HASO vielä aloittamatta.

HASO Atrain, Kalasatama. Rakentamisen aloitus siirtynyt vuoteen 2019.

HASO Jamaika, Jätkäsaari. Rakentamisen aloitus siirtynyt vuoteen 2019.

HASO Postiljooni, Pohjois-Pasila. Tontin pitäisi olla rakennusvalmis vuonna 2019. Rakentamisen pitäisi alustavien suunnitelmien mukaan alkaa 6/2019.

HASO Postilmies, Pohjois-Pasila. Tontin pitäisi olla rakennusvalmis vuonna 2019. Rakentamisen pitäisi alustavien suunnitelmien mukaan alkaa 6/2019.

HASO Kunnalliskodintie, koskela. Tontin pitäisi olla rakennusvalmis vuonna 2019. Rakentamisen pitäisi alustavien suunnitelmien mukaan alkaa 2019.

HASO Kettukuja, Herttoniemi. Rakentamisen pitäisi alustavien suunnitelmien mukaan alkaa 2019.

TA-Naulakallio, Mellunkylä. Hiljaista on.

TA-Pohjois-Pasila. Tontin pitäisi olla rakennusvalmis vuonna 2019. Rakentamisen pitäisi alustavien suunnitelmien mukaan alkaa 6/2019

Yrjö&Hanna säätiö Tankovainio, Mellunkylä. Rakentamisen aloitus on siirtynyt myöhemmin ilmoitettavaan ajankohtaan. Alunperin suunnitelmissa oli aloittaa rakentaminen jo vuonna 2017 lopulla.

Uudiskohteiden täydennyshaut.

Helsingin Asuntotuotanto AT

Valmistuvia kohteita joiden ensihaku on jo päätynyt, mutta joihin usein tulee perumisia ja joitain asuntoja tulee hakuun vielä vähän ennen niiden valmistumista. Uusintahauista löytyy info AT:n sivuilta ja usein kohteiden uusintahaut ovat siellä esillä vain muutaman päivän ajan. Kannattaa siis vierailla sivustolla useasti jos etsii asuntoa kyseiltä alueilta.

HASO Rantapuisto, Pukinmäki. Valmistuu 4/2019

HASO Kivipadonpuisto, Oulunkylä. Valmistuu 5/2019

HASO Valssimylly, Myllypuro. Valmistuu 10/2019

HASO Kuusikkotie, Maunula. Valmistuu 10/2019

HASO Tammenkallio, Kuninkaantammi/Kaarela. Valmistuu 3/2020

Asumisoikeusasumisen hinta tulevaisuudessa.

Asumisen hinnassa on nähtävillä korotuspaineita.

Hiilivoimaloiden lakkauttaminen nostanee kaukölämmön hintaa. Pitkien ARA-lainojen lyhennykset muuttuvat etupainoitteisiksi eli uusissa kohteissa lyhennysten määrän kasvaminen vaikuttaa rahoitusvastikkeeseen. Toisaalta samalla vastapainoksi on laitettu kielto tietyissä tapauksissa varauksien perimiseen vastikkeissa. Lainojen korkojen uskotaan nousevan viimeaikaisesta.

Miten kaikki edellämainittu vaikuttaa ASO-taloihin onkin sitten jo ihan toinen juttu sillä kohteita on paljon erilaisia. On eri ikäisiä taloja, on erilaisella lainakannalla olevia taloja ja sitten vielä se, että eri toimijat tasaavat kustannuksia kohteiden välillä alueellisesti.

HASO:n uudiskohteen haku Laajasalossa keskeytettiin vuokrien uudelleenlaskemisen takia. Silloin julkaistut vuokrat olivat totuttua korkeampia ja mielenkiinnolla odotamme uusien HASOn kohteiden vuokratasoja kunhan niitä tässä kevään 2019 aikana aletaan julkaista. (päivitys. kohteen uudelleen lasketut vuokrat ovat vanhaa edullista tasoa)

Helsinki on jo alkanut purkamaan vuokra-asuntopuolella aluekohtaisia tasauksia niin, että alueelliset vuokrat vastannevat paikallista vuokratasoa toisin sanoen Stadin vuokrakämppien vuokraerot kasvavat kantakapungin kohteiden ja ulkorajoilla sijaitsevien talojen välillä.

Asumisoikeuslain uudistus.

Uusi hallitus tiedottanee aikanaan sitten aikanaan vaalien jälkeen kuuluuko lakiuudistus sen ohjelmaan ja millä aikataululla.

Lakiuudistus piti antaa eduskunnalle syksyllä 2018, mutta näin ei tapahtunut ja ympäristöministeri ilmoitti ettei nykyhallitus anna esitystä. Keväällä 2019 vaalien jälkeen uuden hallituksen agendalla on varmaankin lain uudistus ja jos uudistus pistetään vireille pikavauhtia se olisi mahdollista saattaa voimaan jo vuodelle 2020, mutta tuskin näin tulee tapahtumaan.

Uuden lain tiellä on useita hidasteita. Alan toimijoiden eriävät näkemykset, uusitun ARArahoituslain vaikutukset ja muutokset koko sosiaalisen asuntotuotannon kentässä.

Ympäristöministeriö teetätti selvityksen asuntorakentamisen näkymisestä ja siinä esitettiin mm. osuuskunnallisesta asumismallista jossa rahoitus olisi hyvinkin asumisoikeusasumisen mallinen 15prosentin omarahoitusosuudesta ja omistuksen hallinnoimisesta lähtien. Päättäjillä on siis edessään aika sekainen kenttä ja päätöksen teko saattaa olla hivenen hankalaa.

Uuden lain sisällöstä ei voi oikein sanoa sitä eikä tätä. Asukkaan kannalta ne tärkeimmät lienevät jonotusnumeroiden poistuminen ja mahdolliset ohituskaistat jonon ohi.

Jonotusnumerot kaiketi muuttuvat määräaikaisiksi ja vanhat numerot poistuvat siirtymäajan jälkeen. Tästä oli lausuntokierroksen lausunnoista havaittavista konsensus ja kyse lieneekin vaan jonotusnumeroiden määräiakaisuuden pituus eli onko uudet numerot voimassa 6kk vai 12kk tai jotain muuta. Ja samoin on vanhojen numeroiden siirtymäajan pituus. Lausunnoissa taisi olla eri mielipiteitä noin 6:sta kuukaudesta kahteen vuoteen.

 

 

 

Laki korkotuesta annettu eduskunnalle

Hallitus antoi eduskunnalle esityksen vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain, aravarajoituslain ja asumisoikeusasunnoista annetun lain muuttamisesta.

Lakimuutoksessa on kohtia, joilla muutetaan lainan takaisinmaksuaikaa lyhyemmäksi ja toisaalta poistetaan mahdollisuus varautua tuleviin remontteihin vuokria korottamalla. Näillä ei liene suurempia vaikutuksia kokonaiskuvaan sillä vuokrien tasaus eri kohteiden kesken olisi edelleen mahdollista. Riippuen toki kohteen iästä ja joistain muista seikoista voi joitakin näkyviä vaikutuksia vuokriin olla.

SASO pitää kuitenkin lain suurimpana epäkohtana lain mukanaan tuomaa mahdollisuutta muuttaa ASO-asunnot vuokra-asunnoiksi

”Nämä pykälät mahdollistavat asumisoikeussopimusten joukkoirtisanomisen ja aso-talon muuttamisen vuokrataloksi helposti täytettävissä olevin ehdoin. ”

Pari linkkiä Eric Hällströmin (SASO) kirjoituksiiin Uudessa Suomessa:

http://erichallstrom.puheenvuoro.uusisuomi.fi/247425-aso-asuntojen-kaappauspykalat

http://erichallstrom.puheenvuoro.uusisuomi.fi/246756-asumisoikeus-uhattuna

 

HASOn kohde Mosaiikkipuisto Vuosaaressa ja Kuusikkotiellä Maunulassa

 

Ja muutama kuva viikonlopulta Jätkäsaaresta ja Kalasatamasta:

13.11. -17 ASO-asukkaat, uusi aso-laki ja ASO-final

Päivitys 5.7.2018 – Ei mitään uutta lakimuutoksesta. Ehkä sitten syksyllä alkaa hallitus miettiä asumisoikeusasioita tai sitten ei. Vaalit kun alkaa taas olla ovella niin ei sitä ehdi lakeja luonnostella ja säädellä.

*************************************************

Suomen Asumisoikeusasukkaat (SASO) ry järjestää tiedotustilaisuuden uudesta ASO-laista 13.11 2017 klo 15:00 Pikkuhuopalahden terassitalolla (Punamäenpolku 1), paikalla myös YLEn ajankohtaistoimituksen kameraryhmä.

SASOn FACE-sivu

Mainos FB-sivulla (en tiedä näkyykö kuva kaikilla selaimilla)

 

Uuden lakiesityksen piti tulla eduskunnan käsittelyyn jo syyskuussa, mutta vieläkään ei hallitus ole antanut lakiesitystä aiheesta.

Kun lakiesitys on annettu niin se menee ensin valiokuntakäsittelyyn jossa lakiesitykset yleensä ovat noin parin kuukauden ajan ja palaavat sitten eduskuntaan toiseen käsittelyyn jossa lakiesitys sitten hyväksytään tai hylätään tai jatketaan miettimistä.

Eli näyttää pahasti siltä ettei uutta lakia saada aikaiseksi vuoden 2017 aikana kuten oli alustavissa suunnitelmissa tarkoitus.

 

Asumisoikeuslaki muuttuu

Päivitys 1.10.2018 – Asumisoikeuslain uudistus ei etene tämän hallituksen aikana. Hallitus ei päässyt yksimielisyyteen uudesta laista.

YM:n tiedote Tiilikaisenmietteitä

 

***********************************

Päivitys 5.7.2018 – Ei mitään uutta lakimuutoksesta. Ehkä sitten syksyllä alkaa hallitus miettiä asumisoikeusasioita tai sitten ei. Vaalit kun alkaa taas olla ovella niin ei sitä ehdi lakeja luonnostella ja säädellä.

***********************************

Päivitys 24.2.2018 – Hallitus ei ole yksimielinen uuden lain sisällöstä, joten lakiesitystä  tuskin saadaan aikaiseksi ainakaan kevätkaudella 2018.

***********************************

Päivitys 8.12.2017 – Ei mitään uutta, lakiesitystä ei ole vieläkään annettu. Valtioneuvosto jää talvilomalle kohtsillään ja palaa töihin 6.2.2018 ja vaikka esitys ennätettäisiin antaa ennen lomaa niin valiokuntakäsittelyssä menee kuitenkin sen verran aikaa että uuden lain aikaansaaminen venyy ainakin ensi keväälle.

***********************************

Päivitys 18.10.2017 – Lakiesitystä ei ole vielä annettu eduskunnalle ja seuraava mahdollinen käsittelypäivä on 27.10. ja jos silloinkaan ei ole lain ensimmäistä käsittelyä niin sen käsittely venyy ainakin 7.11. asti koska siinä on 1 väliviikko.

Lain ensimmäisessä käsittelyssä lakiesitys annetaan jonkin valiokunnan käsiteltäväksi ja tämän jälkeen valiokunta antaa mietintönsä eduskunnalle ja lain toisessa käsittelyssä lakiesitys joko hyväksytään tai hylätään.

Näyttää siltä ettei lakia saada aikaiseksi heti vuoden 2018 alusta lähtien, mutta eihän sitä koskaan tiedä vaikka valiokunta ja eduskunta tulisivat jouluna käsittelemään uutta ASO-lakia.

***********************************

ASUMISOIKEUSLAKI MUUTTUU.

Lausuntokierros on käyty ja hallituksen olisi tarkoitus syyskuun 2017 aikana antaa lakiesitys eduskunnan käsiteltäväksi ja uuden lain pitäisi tulla voimaan jo vuoden 2018 alusta lähtien.

Tässä vaiheessa ei ole vielä tiedossa lakiesityksen yksityiskohdista mutta lausuntokierroksella olleen esityksen ja siihen annettujen lausuntojen perusteella voisi arvella muutoksia tulevan ainakin:

  • jonotusnumeroon
  • asunnonhakuun
  • hallinnointiin

JONOTUSNUMERO

  • Muuttuu määräaikaiseksi (12kk ARVIO, IHAN HATUSTA VEDETTY)( tähän asti numero on ollut ikuinen ellei sitä ole käytetty. Toisin sanoen jos jollain on ASO-järjestelmän alkaessa haettu numero eikä sitä ole käytetty niin se sama yli 20vuotta vanha numero on voimassa vielä tänäkin päivänä.)(uudessa laissa on numero muuttumassa määräaikaiseksi ja lausunnoissa on puhuttu 3-24kk määräaikaisuudesta ja tästä voisi päätellä, että määräaikaisuus asettunee sinne noin 12 kuukauden paikkeille)
  • Siirtymäaika (18kk ARVIO, IHAN HATUSTA VEDETTY)(Vanhat numerot eivät poistuisi heti uuden lain tullessa voimaan vaan vanhoille numeroille olisi tulossa siirtymäaika, jonka pituudesta on lausunnoissa vilahdellut 6-36kk lukemia eli voisi arvailla asettuvan sinne 12-18kk paikkeille)
  • Yhtiökohtainen jonotusnumero (ei todennäköinen)(Jonotusnumeron muuttamista aluekohtaisesta yhtiökohtaiseksi on ehdotettu, mutta tämä ei ole saanut laajempaa kannatusta)
  • Jonotusnumeron maksullisuus (ei todennäköinen)(Jonotusnumeron hakemista on ehdotettu maksulliseksi eli muutaman kympin maksu aina jonotusnumeroa haettaessa, mutta tämäkään ei ole saanut laajempaa kannatusta)
  • Jonotusnumeron hallinnointi (ei todennäköinen)(Jonotusnumerointia ylläpitävät tällä hetkellä kuntien ”asunto-osastot”. Tätä on ehdotettu muutettavaksi niin, että jonoa hallinnoisi ARA tai ASO-yhtiöt ja myös vanha malli saa paljon kannatusta. Asia ei kuitenkaan ole asukkaille erityisen relevantti)

ASUNNONHAKU

  • Jonon ohituskaista( uuteen lakiin on joillain toimijoilla halua lisätä jonotusnumeroon perustuvan asunnonjaon rinnalle ohituskaista. Eli asunnon voisi antaa sosiaalisin perustein myös sellaiselle jolla ei ole hakijoiden joukossa pienin jonotusnumero. Mm. kaupungin vuokra-asunnoissa asuvat asetettaisiin etusijalle vapautuviin ASO-asuntoihin jonotusnumerosta riippumatta. Myös sellaisia mielipiteitä on ilmassa, että ASO-talossa vapautuvaan asuntoon olisi jo talossa asuvalla etuoikeus)
  • Asukasvalinta(etenkin ASO-toimijat haluaisivat itse päättää asukasvalinnoista, mutta varsinkin ASO-asukkaiden joukosta löytyy vastustusta tälle)

ASUMISOIKEUS-SOPIMUKSEN IRTISANOMISMAHDOLLISUUS

  • Sopimuksen irtisanomismahdollisuus ns.”taloudellis- tuotannollisista” syistä.( ASO-yhteisöt haluaisivat mahdollisuuden irtisanoa asumisoikeus-sopimus tietyistä taloudellisista syistä eli haluaisivat luopua ikuisista sopimuksista ja asukkaat tietysti vastustavat tätä vaikka aso-toimijat vakuuttelevatkin, että sopimusten purkaminen olisi mahdollista vain poikkeustapauksissa ja viranomaisten täydessä kontrollissa )

Tiivistettynä asukkaan tai asukkaaksi aikovan kannalta tärkeimmät muutokset.

Jonotusnumeron määräaikaisuus.

Tämä suosii tietysti niitä jotka eivät ole tajunneet hakea omaa numeroaan n. 20 Vuotta sitten ja uudistuksesta kärsivät ne jotka ovat aikoinaan hakeneet itselleen numeron.

Perusteluina muutokselle on mm. se, että ASO-asuminen on sosiaalisesti tuettua ja se on tarkoitettu lähinnä niille joilla ei ole mahdollisuutta hankkia omistusasuntoa eli asunnot tulisi kohdentaa niitä eniten tarvitseville ja tästä syystä kymmeniä vuosia sitten haettu jonotusnumero ei näiltä osin välttämättä oikein vastaa ASO-asumisen periaatteita eikä tarpeita.

Muutos tullee aiheuttamaan etenkin Helsingissä jonkin sortin hakijaryntäyksen, koska uusillakin hakijoilla on mahdollisuus kantakaupungin halutuimpiin kohteisiin (kts. Jutun Lopussa vuokravertailu eri kohteissa joista selviää ASO-asumisen edullisuus Helsingissä)

Jonon ohituskaista.

Toteutuessaan tämä huonontaa ns. tavallisen duunarin saada kohtuuhintainen asunto, koska kaikki tietävät kuinka vaikeaa on ns. tavisten mahdollisuus saada kaupungin vuokra-asunto Helsingissä. Ja kun voi arvella, että siirtymistä kaupungin vuokra-asunnoista asumisoikeuskohteisiin tulee tapahtumaan entistä enemmän HASO:n uudisasuntojen halvemman vuokran takia niin asumisoikeustaloihin muuttaa niitä, jotka läpäisevät kaupungin vuokra-asuntoihin pääsevien kriteerit ja muille jää asuntokannasta vähemmän jaettavaa.  (vs. Kaupungin vuokra-asuntojen vuokrat.) kts. Jutun Lopussa vuokravertailu.

Mahdollisuus asumisoikeus-sopimuksen purkamiseen vastoin asukkaan tahtoa.

Tämä koskisi lähinnä ns. muuttotappioalueita joissa asuntotarjonta on paremmin balanssissa kuin esim. Helsingissä.

ASO-järjestelmässä puhutaan toimijoiden yleishyödyllisyydestä eli toiminnan pitäisi olla voittoa tavoittelematonta, mutta eräiden arvioiden mukaan on osa toimijoista suhmuroinut itselleen huomattaviakin voittoja. Tästä syystä asukkaiden pelkona on, että asumisoikeusasunnot muutettaisiin vapaan rahan vuokra- tai omistusasunnoiksi ja näin ollen tuo alkuperäinen tarkoitus asumisjärjestelmän yleishyödyllisyydestä ja voitontavoittelemattomuudesta ei toteutuisi.

Tosin kuten jo sanottu ei se joidenkin mielestä toteudu tälläkään hetkellä joidenkin toimijoiden kohdalla.

VUOKRAVERTAILU:

Uusien ASO-asuntojen vuokrat ovat alemmat kuin kaupungin vuokra-asuntojen vuokrat ja tämä koskee Helsinkiä ja lähinnä HASO:a. Muiden ASO-toimijoiden vuokrat ovat HASO:a korkeammat, poislukien ja ehkä lisäyksellä muutama yhdistysmuotoinen toimija.

VERTAILU: noin 2016-17 sisällä Kruunuvuorenrannassa valmistuneiden talojen vuokravertailua. Talot ovat lähellä toisiaan, mutteivat tietysti ole täysin verrattavissa keskenään, mutta antavat selvän kuvan vuokrien suuristakin eroista eri toimijoiden välillä

Yhtiö Asunnon koko m2 Vuokra e Vuokra e/m2 Asomaksu
HASO 53 613 11,57 29484
Eräs asoyhtiö 48,5 610 12,58 25949
Toinen asoyhtiö 50,5 712 14,1 29638
Kolmas asoyhtiö 49,5 794 16,04 30234
Kaupungin vuokra-asunto (HEKA) 48,5 681 14,04
Vapaan rahan vuokra-asunto 50 1013 20,26

Ja pari esimerkkiä Jätkäsaaresta

Yhtiö Asunnon koko m2 Vuokra e Vuokra e/m2 Asomaksu
HASO Sandis 40 492 12,3 25197
HASO Sandis 56 640 11,43 32777
HASO Sandis 79,5 848 10,67 43428
Vapaarahoitteinen vuokra-asunto 30 824 27,47
Kaupungin vuokra-asunto. Ruoholahti 65 837 12,88