Korkojen nousu näkyy ASO-toimijoiden taloudessa

HASOn uudiskohteiden hakuaika-arvioita on taas myöhennetty, Gunillanpuisto 5-6/2023 ja Saariseläntie 8-9/2023.

AT on julkaissut arviot HASO Samoansaaren ja HASO verkkosaaren hakuajoista ja ne tulisivat hakuun syksyllä 2023

*************

En haluaisi maalata piruja seinille, mutta kun tilanne on mikä on niin maalaan kuitenkin.

Ihan aluksi pari ASO-asumisen perusasiaa.

Asukas maksaa kaikki asumisen kulut, ei kukaan muu. Ei valtio, ei kunta eikä hentunliisa.

Valtio tukee lähinnä korkotuella, jota ei takavuosina ole tarvittu, mutta nyt sen merkitys on suuri.

Korkotukilaina on 40vuotinen ja sen takaisinmaksu on takapainotteinen.

Yleisesti voisi sanoa, että ASO-järjestelmä toimii hyvin tai ainakin kohtalaisesti silloin kun korot ovat alhaalla kuten nyt viimevuosina on ollut. Lainan pitkä maksuaika tekee vuosittaisista lainanlyhennyksistä pieniä ja inflaatio nakertaa lainapääomaa niin, että loppuvaiheessa kun lyhennykset ovat suurimmillaan ei se enää tunnukkaan niin suurelta kun lainan euromäärä on pysynyt ennallaan, mutta tulotaso on noussut 30 vuodessa selvästi (tai ainakin periaatteessa palkat ovat nousseet)

******************

(Allaolevat laskelmat ovat suuntaa-antavia, koska eri kustannukset vaihtelevat eri kohteisen kesken ja esim. lainoituksessa on vaihtelua, joten ei kannata tarkertua kaikkiin yksityiskohtiin.)

Korkojen nousun vaikutus.

Korot ovat nousseet sieltä noin prosentista noin neljään prosenttiin.

Korkotukilainoissa koron perusomavastuu on 3,4%. Korkotukilaki uudistettiin 2023 ja se astuu voimaan syyskuussa 2023 ja siinä tuo perusomavastuu on 2,3%, mutta se ei siis koske vanhoja lainoja.

Esimerkki: uudehko talo Kalasatamassa. Rakennuskustannukset ovat olleet noin 4500e/asm2 josta asukas on maksanut ASO-maksuna noin 700e/asm2 eli jäljelle jää noin 3800e/asm2.

Joten 50m2 kokoisen asunnon pelkät korot ovat 530e/kk

ja siihen päälle vielä:

-lainanlyhennys 200e

-tontivuokra 135e

-lämmitys 50e

-talosähkö 40e

-kiinteistövero 20e

-huolto, hallinto, isännöinti ym. 50e

Ajan kuluessa tietysti laina lyhenee ja korkomenot pienenevät, mutta lainan takapainoitteisuuden takia lyhennykset kasvavat.

Mutta siis 50 neliöisen asunnon kustannukset ovat yli 1000euroa kuukaudessa.

(Ylläolevat lukemat ovat arvioita, esim sähkö on muutama vuosi sitten ollut noin 0,5 euroa /kk/asm2 ja kun sähkön hinta on palautumassa takaisin vanhoihin hintoihin niin tuo 40e/kk on ehkä liian suuri. Toisaalta lämmityskustannukset lienee nykyisin noin 1,3e/kk/asm2 eli 65e/kk/50m2 kokoisesssa asunnossa. Lisäksi tuosta puuttuu jätehuolto, vartiointi, käytävämatot, siivous ym. ym. muita pienempiä kustannuseriä)

Laitetaan tähän myös esimerkki vuoden 2000 rakennetusta talosta vaikken tiedäkkään tälläisen talon oikeita kustannuksia, joten alla olevat ovat enemmän kuin arvioita, mutta antanevat jotain viitettä suuruusluokasta. Hoitokuluissa olen käyttänyt parin uudemman talon hoitokuluja ja pääomakuluissa olen käyttänyt lainan suuruuden arvioinnissa HASOn kohteen alkuperäisistä ASO-maksuista laskettuja lainojen määriä.

Hoitokulut: 6,2e/kk/asm2 eli 50m2 asunnossa 310e/kk

Rahoituskulut: laina alunperin 1300e, josta jäljellä 760e. Lyhennys 1,6e/kk/asm2 ja korko 2,3e/kk/asm2 eli 50m2 asunnossa pääomakulut on 195e/kk. Kannattaa kuitenkin muistaa, että yli 20v talossa alkaa olla jo korjaus- ja kunnostusmenoja enemmän kuin uusissa taloissa.

**********************************************

HASOn koko asuntokannan lainoista on maksettu pois 23%

Usein kuulee sanottavan, että ASO-asukkaat ovat maksaneet ASO-talot, mutta en olisi ihan samaa mieltä tästä, koska korkotukilainat ovat yleensä 40 vuotisia ja ASO-järjestelmä on vastikään täyttänyt 30vuotta.

HASOn talojen rakentamislainoista on siis vielä 77 prosenttia jäljellä (tässä ovat mukana talot jotka ovat valmistuneen 2022 tai aikaisemmin). HASOn rakennuskanta on tuoretta ja tämä tarkoittaa, että korkojen nousu näkyy HASOn vuokrakannassa ja pahoin pelkään ettei nämä HASOn vuokrankorotukset jää tähän. Ja sama koskee tietysti kaikkia toimijoita ja erityisesti niitä joiden talot ovat uusia ja asuntokanta pieni joten kohteiden välisellä tasauksella ei voida tasoittaa vuokria. Jos siis korkotaso jää huitelemaan tuonne 4 prosentin tietämiin.

Alla lueteltu rakennettujen HASO-kohteiden määrä vuosittain

2022	9
2021	2
2020	5
2019	5
2018	7
2017	2
2016	4
2015	4
2014	5
2013	4
2012	6
2011	2
2010	2
2009	2
2008	1
2007	3
2006	1
2005	0
2004	7
2003	8
2002	8
2001	7
2000	4
1999	2
1998	3
1997	1
1996	3
1995	2
1994	0
1993	2

Nopeasti katsottuna HASOn taloja valmistuu 9kpl vuonna 2023

20 vuoden ikäisessä ASO-talossa on korkotukilainasta on maksettu pois 34% ja jäljellä olis vielä 66%.

Ja alla vielä taulukko jossa on lainojen lyhennykset korkotukilainoissa ja siitä näkee tuon korkotukilainan lyhennyksen takapainoitteisuuden. ensimmäisinä viitenä vuonna lainaa lyhennetään 6%(1,2%/vuosi) kun taas viimeisenä 5vuotiskaudella lyhennys on 17,2% (3,44%/vuosi) (tämä on muutama vuosi sitten uudistetun korkotukilainan mukaiset lyhennykset. Vanhemmissa lainoissa on hieman erilaiset lyhennykset)

kohteen ikä	lainaa lyhennetty %	Lainaa jäljellä %
1v	1,2	98,8
2v	2,4	97,6
3v	3,6	96,4
4v	4,8	95,2
5v	6	94
6v	7,55	92,45
7v	9,1	90,9
8v	10,65	89,35
9v	12,2	87,8
10v	13,75	86,25
11v	15,65	84,35
12v	17,55	82,45
13v	19,45	80,55
14v	21,35	78,65
15v	23,25	76,75
16v	25,4	74,6
17v	27,55	72,45
18v	29,7	70,3
19v	31,85	68,15
20v	34	66
21v	36,5	63,5
22v	39	61
23v	41,5	58,5
24v	44	56
25v	46,5	53,5
26v	49,4	50,6
27v	52,3	47,7
28v	55,2	44,8
29v	58,1	41,9
30v	61	39
31v	64,5	35,5
32v	68	32
33v	71,5	28,5
34v	75	25
35v	78,5	21,5
36v	82,8	17,2
37v	87,1	12,9
38v	91,4	8,6
39v	95,7	4,3
40v	100	0

Korkotukilaina on yleensä 40vuotta, mutta on myös muita versioita lainoituksesta. HASOlla on tiettävästi 1 kohde jonka lainat on jo maksettu pois eli ylläoleva listaus on vain yleispätevä eikä siis päde kaikkiin kohteisiin.

Jos joku on aikoinaan luvannut, että ASO-asuminen on halpaa niin on kyllä luvannut sitten ihan pehmoisia. ASO-asuminen on omakustannauspohjaista ja kun asuminen ei täällä ole halpaa niin silloin ei voi ASO-asuminenkaan sitä olla.

Toisaalta nyt on näkynyt mielipiteitä siitä, että asumisoikeusjärjestelmä on epäonnistunut. Ottamatta ihmeemmin kantaa tähän niin ehkä on kuitenkin vielä ennenaikaista sanoa on järjestelmä hyvä vai huono, koska se ei vielä ole valmis. Vasta sitten kun nuo lainat alkaa olla poismaksettuja joskus 10-30 vuoden kuluttua voidaan alkaa summaamaan onko ASO-asuminen silloin halpaa vai ei.

Advertisement