Tyyntä myrskyn edellä..

Päivitys 16.2.2023 -Asumisoikeusindexi ottanut taas pikkupompun, tammikuun indeksi on 189,8 kun se oli joulukuussa 2022 188,1 pistettä.

*************************

Tiivistelmä allaolevasta:

Korkotukilakia uudistettiin 2/2023 ( on tarkoitettu tulemaan voimaan 1.9.2023)

Muutoksia mm. koron omavastuu aleni 2,3 prosenttiin ja korjauksiin voidaan varautua.

Korkotukilaina on yleensä 40vuotinen eikä valtio anna tuota lainaa vaan se haetaan rahoituslaitoksilta. Valtio antaa korkotukea koron omavastuuosuuden ylityksestä. (ASO-järjestelmä on reilun 30 vuotta vanha eli vielä on vähän niitä taloja joissa koko rakentamislaina on maksettu pois)

Uuden ASO-talon suurin kustannuserä on korko ( noin 6-9euroa asuinneliömetri/kk, mutta tämä on yhtiökohtaisesti tasattava kulu) Suurin talokohtainen kulu on tontinvuokra n.2-3e asm2/kk, lämmitys reilu 1e/asm2/kk ja talosähkö alle 1euron/asm2/kk

HASOn uudiskohteiden aloitukset viivästyneet, syy lienee kustannusten nousu ja sen vuoksi on budjetointi haastavampaa. Esimerkiksi Gunillanpuiston suunnitelmia on jouduttu miettimään uudestaan, jotta päästäisiin ARA:n asettamaan hintatasoon.

**************************

Vähän provosoiva otsikko, mutta ei ehkä savua ilman tulta.

Koska HASO ja sen uudiskohteet ovat olleet hiljaiselossa jo jonkin aikaa eikä uusista kohteista ole juuri ilmoitettu eli hiljaiselo jatkuu niin laitetaan tähän vähän muuta ajankohtaista höpinää.

–HASOn uudiskohteet

–Korkotukilainasta

–ASO-asumisen kustannusrakenne

Hiljaiseloa HASOn uudiskohteissa.

HASOn uudiskohteiden hakuaikoja Asuntotuotannon sivuilla on viivästetty, eikä myöskään muita uusia kohteita ole ilmoitettu.

Tähän on varmaan useampiakin syitä joista itse nostaisin esille muutaman, jotka ovat ihan vain omia mielipiteitä eivätkä siis välttämättä sisällä totuuden siementä.

–ASOja on rakennettu viimevuosina paljon ja niiden menekki on ollut hiipumaan päin ja tästä syystä ei HASOlla ole hirveetä hinkua aloittaa uusia kohteita.

–Uusi korkotukilaki on juuri käsiteltävänä Eduskunnassa ja HASO odottelee että laki saataisiin aikaiseksi ja HASO voisi jatkaa suunnitelmiaan kun lain vaikutukset rakentamiseen ovat selvinneet.

–Kustannusten nousu vaikeuttaa niin hankkeiden läpivientiä kuin niiden budjettien laatimistakin eli ei nyt kannata henkeään pidätellä, että HASOlta alkaisi tulla uusia taloja samaan malliin kuin tässä muutamina vuosina on ollut.

HASOlla on AT:n sivuilla ollut 2 kohdetta esillä (Gunillanpuisto ja Saariseläntie) tällä hetkellä Gunillanpuiston hakuaika pitäisi olla 4/2023 ja Saariseläntien 3-5/2023.

HASOlla on myös ainakin 2 kohteesta tehty jo rakentamispäätös ja urakoitsijoitakin jo haettu eli HASO Verkkosaari ja HASO Postitorni. Näiden kohteiden rakentamisen pitäisi alkaa kesällä 2023, mutta alkavatko niin se onkin sitten jo ihan eri juttu.

Vaikka tonttimaa alkaa pikkuhiljaa loppumaan Helsingistä niin on siellä paljon HASOja tulossa. Myllypuroon on suunnitelmissa useita taloja täydennysrakentamiskohteina joissa osassa puretaan vanhat talot pois uusien tieltä ja osassa tiivistetään siten, että uusi talo rakennetaan vanhojen talojen väliin.

Malmin lentokentän kupeeseen ollaan kaiketi rakentamassa uusia taloja. Vuosaareen myöskin esim. korkea HASO Promenadi ja muutama muu puistonlaidasta lohkotuille tonteille. Kruunuvuorenrantaan tulee vielä paljon uusia taloja ja varmaan sinnekkin muutama HASO mahtuu.

Tässä kartalla joitain ASO-kohteita joiden aloittamisista ei vielä ole tietoa, ehkä sitten joskus.

Korkotukilaina. (laki hyväksyttiin Eduskunnan käsittelyssä helmikuussa 2023)

Korkotukilainaa ollaan uudistamassa. Asukkaan kannalta lähinnä kaksi seikkaa nousee sieltä esille. Korkotuen omavastuuraja alenee ja korjauksiin voidaan tulevaisuudessa varautua.

Korkotuen omavastuurajaa ollaan alentamassa 2,3prosenttiin. (vanhassa laissa se oli muistaakseni 2,5% ).

Uudessa laissa on esitetty, että ”Asetuksen mukaan kustannuksiin saa varautua enintään yhdellä tai kahdella eurolla asuinneliötä kohti kuukaudessa rakennuksen iästä riippuen. Varautua voi enintään euron asuinneliötä kohti kuukaudessa, jos talon tai asunnon rahoittamiseksi myönnetyn lainan hyväksymisestä korkotukilainaksi on kulunut enintään 20 vuotta. Mikäli lainan hyväksymisestä on yli 20 vuotta, varautuminen voi olla enintään kaksi euroa asuinneliötä kohti kuukaudessa.”

Ikivanhassa laissa oli mahdollisuus tuohon varautumiseen, mutta viimeksi kun lakia uudistettiin 2017 tuo varautumismahdollisuus poistettiin ja nyt se siis tulee takaisin jos lakiehdotus menee läpi sellaisenaan

Korkotukilaina on yleensä 40-vuotinen ja sen takaisinmaksu on takapainotteinen.

Ja mainittakoon tässä yhteydessä se, että valtio ei anna tuota lainaa vaan laina haetaan eri rahoituslaitoksilta kuten Kuntarahoitus. Valtion tuki on muotoa ”takaus” ja ”korkotuki”. Valtio maksaa korkotukea sille osuudelle joka ylittää omavastuurajan.

Listauksessa näkyy lyhennysten osuus viiden vuoden jaksoissa niin että ensimmäisellä viitisvuosikaudella lainaa lyhennetään 6prosenttia (1,2%/ vuosi). Ja seuraavalla viitisvuotiskaudella 7,75.

Kun taas laina-ajan viimeisen viiden vuoden aikana lyhennys on jo 21,5%. Tämä saattaa tuntua hurjalta, mutta kannattaa muistaa, että inflaatio ikäänkuin nakertaa sitä viimeisien vuosien lyhennystä eli voisikin kai olettaa, että 21,5 lyhennys vastaa sen ajan asukkaiden tulotasossa jotain noin 6prosenttia eli 35 vuoden kuluttua lainojen lyhennyksiin menee tuloista noin suurinpiirtein saman verran kuin tälläkin hetkellä.(edelläoleva laskelma on ihan omasta päästä heitetty laskuopinvastainen laskelma)

1–5 6,0%
6–10 7,75%
11–15 9,5%
16–20 10,75%
21–25 12,5%
26–30 14,5% 
31–35 17,5%
36–40 21,5%

Valtio maksaa korkotukilainalle korkotukea omavastuurajan ylittävästä osuudesta allaolevan taulukon mukaisesti tukea. Tuo tuki pienenee joka vuosi ja tähän listaukseen on koottu tuen prosenttimäärä viiden vuoden välein. Eli ensimmäisenä lainavuonna asukas maksaa vain 10% omavastuuosuuden ylittävistä korkomenoista ja valtio maksaa sen 90%. Viimeisenä vuonna sitten 40 vuoden kuluttua asukas maksaa omavastuuosuuden ylittävästä määrästä 97,75% ja valtio 2,25%
1. 90%
5. 81%
10. 69,75%
15. 58,5%
20. 47,25%
25. 36%
30. 24,75%
35. 13,5%
40. 2,25%

ASO-asumisen kustannusrakenne.

Ja sitten siihen myrskyyn. HASOn vuokrankorotukset ovat ylittäneet valtamedioiden uutiskynnyksen ja asiasta on paljon keskusteltu eri foorumeissa. Näissä keskusteluissa olen ollut havaitsevinani tietämättömyyttä tai sitten on vain kyse oman mielipiteen perustelemista tarkoitushakuisesti.

Poimin tuolta kustannuksista vaikutukseltaa suurimmat eli

–lainan korko (koron vaikutus on uusissa lainoissa 6euroa jokaisen asunnon neliömetriä kohden ja tuo on vanhalla, alhaisella korkotasolla. Lainan korko siis vaikuttaa huomattavasti asumiskustannuksiin. Korko on pääomakuluja, jotka tasataan yhtiökohtaisesti eivätkä siis suoraan näy aso-talon kustannuksissa.)

-tontin vuokra. (Kantakaupungissa ARA-rahoitettujen tonttien vuokra on siellä lähellä 3euroa/asm2/kk)

-lämmitys. Maksoi ennen kaukolämmön hinnankorotusta (30%) noin euron verran per asuinneliömetri/kk

-talosähkö. Talon kuluttaman sähkön maksavat asukkaan yhteisesti eli käytävävalojen, hissin, muiden kiinteistön koneiden kuluttaman sähkön vaikutus oli vielä pari vuotta sitten noin 50senttiä/asm2/kk.

HASO tasaa pääomakulut eri kohteiden välillä eli vanhoissa kohteissa on korkomenot pienemmät kuin uusissa, mutta uusissa taas on lyhennykset lainan alkuvaiheessa pieniä eli sitä tasausta tarvitaan. Usein kuulee sanottavan, että aso-asukkaat ovat maksaneet talonsa, se ei kyllä oikein vielä pidä paikkaansa koska aso-talojen lainat ovat yleensä 40vuotisia ja koko aso-järjestelmä on vasta reilu 30 vuotias niin harvassa ovat ne talot jotka ovat rakentamislainansa maksaneet. HASOlta ilmeisesti löytyy 1 tälläinen. Tästä syystä ei vielä oikein pysty sanomaan onko asumisoikeusjärjestelmä hyvä vai huono ja mihin suuntaan asumiskustannukset kehittyvät kunhan niitä rakentamisaikaisia lainoja saadaan maksettua pois.

Laitan tähän vielä listauksen HASO-talojen ikäjakautuman josta selviää, että HASO lähti vähän hitaasti liikenteeseen, mutta on lisännyt vuosien edetessä tuotantoaan selvästi ja tästä syystä HASO-talot ovat vielä lainojensa alkutaipaleella.

	HASOn taloja
1991-1999	13
2000-2009	41
2010-2019	41
2020-2023	22

HASOn korotukset vaikuttavat ensisilmäykseltä korkeilta ja sitähän ne ainakin osittain ovat, mutta täytyy muistaa, että samalla tapahtui yleinen hintojen ja kustannusten nousu sekä HASOn kohdekohtainen tasaus. Julkisuudessa on hehkutettu 15% korotuksilla, mutta unohdettu se, että sieltä löytyy myös kohteita joissa ei nousua ole ollut ollenkaan vaikka esim. kaukolämpö on noussut 30prosenttia, sähkön hinta noussut ja inflaatio on korkeimmillaan pitkiinaikoihin.

Joten laitetaan tähän pieni yhteenveto siitä miten käyttövastike (vuokra) määräytyy.

Tässä on muutaman uudehkon ASO-talon kulurakenne. Nämä luvut ovat ajalta ennen sähkön, kaukolämmön ja korkojen nousua. Ne ovat myös arvioita eivätkä siis ole suoraan verrannollisia, mutta niistä selvinnee suuruusluokka eli paljonko kuluu rahaa lämmitykseen, rahoitusmenoihin…. HASO on käyttänyt laskelmissaan 2% korko-olettamaa. ( just tuli erään osaketalon yhtiölainasta ilmoitus, että korko nousee yli 4 prosentin)

Uusissa ASOissa lainan koron osuus on huomattava ja esim. tuossa Kettutien HASOssa jos korkoprosentti nousee 2-3:een niin sen vaikutus asunnon korkokuluihin on pari euroa asuinneliömetri/kk. Rahoituskulut ovat yhtiökohtaisen tasausmenetelmän piirissä.

Arvioidut menot HASO Sompasaari €/asm²/kk

HOITOKUSTANNUKSET
Tontin vuokra: 2,05e
Kiinteistövero 0,50e
Hallintokulut (henkilöstö ja muut) 0,60e
Isännöinnistä aiheutuneet kustannukset 0,00 0e
Huollosta aiheutuneet kustannukset 0,75e
Lämmityskustannukset 1,05e
Sähkökustannukset 0,60e
Vesi-ja jätevesimaksut 0,65e
Muut hoitokulut 0,35e
Hoitokustannukset yhteensä 6,55e

RAHOITUSKUSTANNUKSET

Haettavan korkotukilainan korot 6,17e
lyhennykset 3,70e

***

Arvioidut menot HASO Kettutie €/asm²/kk

HOITOKUSTANNUKSET
Tontin vuokra: 1,75e
Kiinteistövero 0,40e
Hallintokulut (henkilöstö ja muut) 0,55e
Isännöinnistä aiheutuneet kustannukset 0e
Huollosta aiheutuneet kustannukset 0,80e
Lämmityskustannukset 1e
Sähkökustannukset 0,50e
Vesi-ja jätevesimaksut 0,60e
Muut hoitokulut 0,40e
Hoitokustannukset yhteensä 6e

***

Arvioidut menot Suomen omakoti Verkkosaari €/asm²/kk

HOITOKUSTANNUKSET
Tontin vuokra: 2,04e
Kiinteistövero 0,33e
Lämmityskustannukset 0,84e
Sähkökustannukset 0,32e
Vesi-ja jätevesimaksut 0,5e
Muut hoitokulut 1,8e
Hoitokustannukset yhteensä 5,8e

RAHOITUSKUSTANNUKSET

Haettavan korkotukilainan korot 6,41e
lyhennykset 3,84e

Korkotukilainan uudistus LAKIEHDOTUS

Advertisement